Mieten oder kaufen in Spanien im Jahr 2025? Ein vollständiger Leitfaden für Ausländer

Die Wahl, eine Immobilie in Spanien zu mieten oder zu kaufen, ist eine der ersten großen Entscheidungen, vor der viele Ausländer stehen. Die richtige Wahl hängt von ihren Finanzen, ihrem Lebensstil und ihren langfristigen Plänen ab.

Der Spanischer Immobilienmarkt im Jahr 2025 ist weiterhin stark, mit einer hohen Nachfrage sowohl von Einheimischen als auch von Ausländern. Angesichts steigender Preise und neuer Steuervorschläge – darunter die Erwägung einer 100%igen Steuer auf Immobilienkäufe durch Nicht-EU-Käufer – ist es jedoch wichtiger denn je, sorgfältig zu planen.

Ist das Mieten in Spanien eine gute Option für Ausländer?

Das Mieten ist die flexiblere Option, dank der Sie sich ohne langfristige Verpflichtungen einleben können. Das ist ideal, wenn Sie verschiedene Regionen erkunden möchten, bevor Sie sich für einen Kauf entscheiden, oder wenn Sie die Verantwortung für die Instandhaltung einer Immobilie vermeiden möchten.

Mietrecht 2025 in Spanien: Was ausländische Mieter wissen müssen

Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie in Spanien zu mieten, sollten Sie die jüngsten Änderungen beachten, die den Schutz von Mietern verbessern, insbesondere in beliebten Gebieten wie der Costa del Sol, Valencia, Madrid, Barcelona und den Balearen:

• Gedeckelte Mieterhöhungen: Die jährlichen Erhöhungen sind nun an den nationalen VPI gebunden.
• Längere und sicherere Verträge: Mindestens 5 Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, oder 7 Jahre, wenn es sich um ein Unternehmen handelt. Nach Ablauf des Vertrags verlängert sich der Mietvertrag automatisch um bis zu 3 Jahre, wenn er nicht gekündigt wird. Das bedeutet mehr Stabilität und weniger unerwartete Bewegungen.
• Geringere Vorabkosten: Die Kautionen sind auf 2 Monatsmieten begrenzt. Darüber hinaus müssen in vielen Fällen die Vermittlungsgebühren von den Vermietern übernommen werden.

Das Verstehen dieser Mietvorschriften ist nur der erste Schritt. Die nächste Frage, die sich die meisten Ausländer stellen, ist, wie viel sie in den verschiedenen Teilen Spaniens zu zahlen haben.

Wie hoch ist die Miete in Spanien im Jahr 2025?

Die Mietpreise variieren stark je nach Standort. In Großstädten wie Madrid und Barcelona oder an Küstenorten wie Marbella und Ibiza sind die Mieten höher als in kleineren Orten im Landesinneren. Ausländer zahlen in touristisch geprägten Gegenden oft mehr, daher lohnt sich ein sorgfältiger Vergleich der Regionen als Teil Ihrer Gesamtlebenshaltungskosten in Spanien.

Wichtige Tipps für die sichere Suche nach einem Mietobjekt in Spanien

• Nutzen Sie vertrauenswürdige Portale (Idealista, Fotocasa, Habitaclia).
• Prüfen Sie die Verträge sorgfältig und lassen Sie sich rechtlich beraten.
• Vergewissern Sie sich, wer für die Wartung zuständig ist.
• Wählen Sie einen Standort, der zu Ihrem Lebensstil passt.
• Vermeiden Sie Betrug: Zahlen Sie nie vor der Besichtigung/Unterzeichnung.

Ist es besser, als Ausländer eine Immobilie in Spanien zu kaufen?

Der Kauf einer Immobilie bietet langfristige Stabilität, ein Gefühl der Beständigkeit und einen potenziellen Investitionswert. Viele Ausländer beachten auch die Mietrenditen in Spanien im Jahr 2025, um festzustellen, ob der Kauf einer Immobilie zur Vermietung finanziell sinnvoll ist.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Kauf von Wohneigentum in Spanien

1. Finanzierung sichern: Holen Sie ggf. die Vorabgenehmigung einer Hypothek ein.
2. Die richtige Immobilie finden: Suchen Sie über Online-Portale oder vertrauenswürdige Agenturen.
3. Rechtliche Prüfung: Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt mit der Überprüfung von Eigentumsverhältnissen, Schulden und Baugenehmigungen.
4. Erwerb einer NIE: Alle ausländischen Käufer müssen im Besitz einer NIE (Número de Identificación de Extranjero) sein, die für jeden Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben ist.
5. Angebot und Anzahlung: Normalerweise ist eine Reservierungsgebühr von 10 % bei der Unterzeichnung des Contrato de Arras (Anzahlungsvertrag) zu zahlen.
6. Abschluss: Unterzeichnen Sie die öffentliche Urkunde (Escritura) vor einem Notar und zahlen Sie den Restbetrag.

Wie viel Steuern sind beim Kauf eines Hauses in Spanien zu zahlen?

• Grunderwerbsteuer (ITP): 6–10 % je nach Region.
• Notar- und Grundbuchamtgebühren: Etwa 1–2 % des Immobilienwerts.
• Rechtliche Kosten: Ungefähr 1 %.
• Sonstige Kosten: Abschluss einer Hypothek, Sachverständigengutachten und Umzugskosten.

Anmerkung: Im Mai 2025 brachte die spanische Regierung im Parlament einen Gesetzentwurf ein, der eine 100%ige Steuer auf den Erwerb von Immobilien durch Nicht-EU-Bürger als Teil einer Strategie zur Eindämmung der Immobilienspekulation und Verringerung des Drucks auf den spanischen Wohnungsmarkt vorsieht. Diese Steuer würde nur für wiederverkaufte Immobilien gelten. Die Kosten würden sich dadurch effektiv verdoppeln, da zusätzlich zur bestehenden Grunderwerbssteuer eine 100%ige Abgabe erhoben wird. Der Vorschlag ist noch in der Diskussion und wird voraussichtlich wegen Diskriminierung und der Einhaltung des EU-Rechts vor Gericht angefochten werden. Im Falle einer Genehmigung würde dieses Gesetz frühestens 2026 in Kraft treten. Zu beachten ist hierbei, dass neu gebaute und noch nicht im Bau befindliche (Off-Plan) Immobilien weiterhin von dieser Steuer befreit wären, da sie der Mehrwertsteuer und nicht der Grunderwerbssteuer unterliegen.

Sonstige Kosten für den Kauf einer Immobilie in Spanien 

Neben dem Kaufpreis und den einmaligen Steuern müssen Eigentümer auch die laufenden Kosten berücksichtigen, die mit dem Besitz einer Immobilie in Spanien verbunden sind. Diese können sich schnell summieren, insbesondere bei Ferienhäusern oder Immobilien in Küstenorten.

• Gebühren der Hausgemeinschaft: Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen, Aufzügen, Pools und Gärten. In der Regel werden sie vom Eigentümer gezahlt, in manchen Mietverträgen können die Vermieter sie jedoch auf die Mieter umlegen.
• Instandhaltung der Immobilie: Regelmäßige Reparaturen, Wartungsarbeiten und allgemeine Instandhaltung der Immobilie.
• Versicherung: Eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung wird dringend empfohlen und ist oft Voraussetzung für Hypotheken.

Laufende lokale Steuern und jährliche Abgaben

Darüber hinaus müssen Immobilieneigentümer auch die jährlichen kommunalen Steuern und staatlichen Verpflichtungen einplanen, darunter:

• IBI (Grundsteuer): Eine jährliche Gemeindesteuer auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie.
• Gebühren für die Müllabfuhr: Wird oft von der Gemeindeverwaltung gesondert in Rechnung gestellt.
• Gebühren für die Wasseraufbereitung oder Abwasserentsorgung: In vielen Gemeinden üblich.
• Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR): Zu zahlen, wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist.

Mieten ggü. Kaufen in Spanien: Vor- und Nachteile für Ausländer

• Mieten: Flexibel, geringere Vorlaufkosten, kurzfristige Verpflichtung.
• Kaufen: Stabilität, langfristige Investitionen und eine dauerhafte Basis.

Ihre Wahl wird davon abhängen, ob Sie die Freiheit haben wollen, sich frei zu bewegen, oder die Sicherheit, Wurzeln zu schlagen. Viele Auswanderer entscheiden sich dafür, zunächst zu mieten und dann zu kaufen, wenn sie sich sicher sind, dass der Standort am besten zu ihnen passt.

Abschließende Überlegungen: Miete oder Kauf von Immobilien in Spanien im Jahr 2025

Mit dem aktualisierten Mietrecht, das die Mietverhältnisse sicherer und vorhersehbarer macht, ist das Mieten heute attraktiver denn je. Aber für diejenigen, die einen langfristigen Aufenthalt planen, ist der Kauf nach wie vor eine gute Investition und eine Möglichkeit, sich einen Platz in Spanien zu sichern.

Brauchen Sie eine Hausratversicherung in Spanien?

Egal, ob Sie in Spanien mieten oder kaufen, der Schutz Ihres Heims ist unerlässlich. Bei Käufern verlangen die Hypothekarkreditgeber dies häufig. Für Mieter ist es eine clevere Möglichkeit, Hab und Gut und Haftungsrisiken abzusichern.

Ein Problem, das viele Auswanderer beschäftigt, ist die rechtswidrige Besetzung (Hausbesetzung). Einige Versicherer wie beispielsweise Generali Expatriates bieten eine Rechtsschutzversicherung für den Fall einer unrechtmäßigen Besetzung. Dies ist ein wertvoller Seelenfrieden, insbesondere für diejenigen, die ihre Zweitwohnung für längere Zeit leer stehen lassen.

Ausländer-freundliche Versicherungsoptionen mit Generali Expatriates

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